El Replanteo

El Replanteo

es la operación que tiene por objeto trasladar fielmente al terreno las dimensiones y formas indicadas en los planos que integran la documentación técnica de la obra.

Información Previa del Terreno

Al ser adjudicada la obra, se forma el equipo designado y ya en el terreno, se deben realizar los trabajos de replanteo del edificio a construir, luego se firma el Acta de Replanteo.

Pero debemos considerar previamente ciertos aspectos que pueden incidir en la consecución de la obra, valorarlos y actuar en consecuencia.

Los mismos son:

·         Estudio Geotécnico.

·         Medianeras, Estado de Construcciones Afectables.

·         Derribos y Demoliciones.

·         Consolidaciones.

Responsabilidades

El replanteo es responsabilidad directa del Jefe de Obra, quien deberá contemplar desde el replanteo general del terreno hasta el replanteo de todas las cubiertas, sin dejar de lado ningún elemento de la edificación, desdecimentaciones, estructuras, albañilería, etc.

Para cada uno de estos ítems, el replanteo deberá realizarse cuidadosamente; en algunos casos podría admitirse un pequeño error subsanable, como en el vaciado de zapatas por ejemplo, pero en otros deberá actuar con precisión sin dejar lugar a error, tal el caso de huecos para carpinterías o escaleras.

De un buen replanteo inicial depende la buena ejecución de la siguiente fase.

Estudio Geotécnico

Para iniciar una obra, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en vigor en todo el territorio español, obliga contratar un seguro que cubra los daños materiales ocasionados por vicios y/o defectos de la construcción.

Del mismo modo, obliga a la contratación de una empresa de control de calidad Organismo de Control Técnico (OCT), que a su vez indica que todo proyecto debe incorporar un Estudio Geotécnico de manera obligatoria y preceptiva.

Este estudio evaluativo del terreno, servirá al proyectista para efectuar la elección adecuada de lasCimentaciones del edificio.

Etapas a Realizar para el Estudio Geotécnico

El Estudio Geotécnico se lleva a cabo en una secuencia de etapas a saber:

1º.- Obtención y recopilación de la documentación previa que exista, en especial la geotécnica y cartografía geológica; estudio y evaluación.

2º.- Reconocimiento del Terreno.

3º.- Ensayos in situ y de laboratorio para obtener datos sobre las propiedades geotécnicas del terreno en estudio.

4º.- Análisis e interpretación de datos.

5º.- Conclusiones y recomendaciones acordes a los objetivos.

Durante el desarrollo de estas etapas de estudio, se aplican las condiciones adecuadas en función de los ensayos y las técnicas de reconocimiento y la normativa que le compete.

Se efectúa una planificación basada en función de la superficie de ocupación del edificio, de sus características estructurales, de la naturaleza y comportamiento del terreno.

Inicialmente el reconocimiento del terreno debe realizar por lo menos dos sondeos mecánicos, si es que no se tiene información previa de las características del terreno.

Este estudio debe incluirse como parte importante en la elaboración del proyecto, sirviendo para saber de la existencia, por ejemplo, de capas arcillosas o niveles freáticos que requieren tomar medidas adecuadas en los tiempos correctos.

Recopilación de Datos

El estudio geotécnico se basa en el desarrollo en fases, a saber:

·         Recopilación y estudio de la documentación previa existente, especialemente la geotécnica y cartografía geológica.

·         Reconocimiento del terreno o solar donde se levantará la edificación.

·         Ensayos in situ y en laboratorio para obtener y definir las propiedades geotécnicas del terreno.

·         Interpretación y análisis de los datos recopilados y obtenidos por ensayos.

·         Conclusiones y recomendaciones de acuerdo con los objetivos del estudio.

Durante el desarrollo de estas fases de estudio, deben aplicarse las condiciones adecuadas de ejecución, en función de las diferentes técnicas de reconocimiento y ensayos, y la normativa vigente y aplicable a los mismos.

La planificación se organiza en función de la superficie que ocupa el edificio, de las características del mismo, de la naturaleza y variabilidad del terreno, si existen napas freáticas, a qué profundidad, etc.

Salvo en terrenos de características previas conocidas, el reconocimiento debe tener al menos dos sondeos mecánicos.

Debemos tener presente que un estudio geotécnico deficiente o inexistente, puede ocasionar importantes patologías estructurales.

El estudio geotécnico constituye una parte importante para la elaboración del proyecto, ya que el mismo condiciona las decisiones a tomar en cuanto su diseño, desde las cimentaciones.

Acta de Replanteo

El Acta de Replanteo es un documento contractual que se realiza después de comprobar el replanteo general de la obra, constando allí las incidencias del solar, dimensiones, cotas, y la fecha que indica el comienzo oficial del inicio de las obras.

Luego de la comprobación necesaria, se hace constar en el acta que no existe incidencia alguna que pueda interferir en el comienzo y desarrollo de los trabajos, o si las incidencias existen, como por ejemplo diferencias en las dimensiones a las que constan en los planos, o que la geometría del solar difiera con los planos, etc.

A continuación se marca el inicio de los trabajos; habitualmente se consigna que el comienzo de la obra empezará a contar después de X días después de la firma del Acta de Replanteo.

Finalizado el replanteo, se comunica a las partes interesadas, se efectúa una visita de las mismas, y si no existe nada objetable, se firma el Acta de Replanteo, que a partir de ese momento se transforma en un documento contractual de la obra.

Es importante volcar en el Acta cualquier incidencia que consideremos relevante y que no perjudique el normal desenvolvimiento de la obra; ya que una vez firmada el Acta, y únicamente por un imponderable, resulta muy difícil reclamar y volver marcha atrás.

Construcciones Colindantes

Previo al comienzo de cualquier obra, al momento de realizar la implantación, debemos observar el entorno de nuestro solar.

Se comprobará si está exento o tiene medianeras, cuántas y en qué condiciones se encuentran; si existen líneas aéreas de telefonía o de electricidad, si las edificaciones aledañas son altas o más bajas que lo que vamos a construir.

De todo el análisis previo del entorno tendremos una idea de cómo encaja la nueva construcción en ese sitio. De primera impresión, debemos prever posibles dificultades en la ejecución y generar métodos y soluciones alternativas para subsanar problemas o evitarlos antes de que se produzcan.

A continuación resumimos las probables interferencias con que nos encontraremos:

Servicios

·         Electricidad

·         Telefonía

·         Abastecimiento de Agua

·         Gas

·         Alcantarillado

Construcciones

·         Edificios Medianeros

·         Aceras y Bordillos

·         Calzadas

Otros

·         Mobiliario Urbano

·         Sectores Ajardinados

Información sobre Redes de Suministro y Medianeras

Se recomienda incluir en las primeras actuaciones previas a la obra, informarse en las Compañías de Servicios, de las redes de suministro que pudieran afectar la obra; ésto se realiza mediante una solicitud escrita tras lo cual las empresas envían un plano con la distribución de redes, donde se puede observar si pudiera ésto afectar el desarrollo de la obra.

Estos datos conviene tenerlos ya antes del Acta de Replanteo, ya que si existe algún servicio que afecte nuestro solar, se vuelca el dato en el acta.

Otro punto a tratar es comprobar el estado de las medianeras con los edificios linderos, tener los datos de antiguedad de los mismos, si existen sótanos que necesiten trabajos de contención, por ejemplo.

En el caso en que durante el desarrollo de los trabajos en obra, se produjeran deterioros del mobiliario urbano o modificaciones en jardines, y para evitar inconvenientes, sería recomendable realizar un archivo fotográfico del estado de todos los elementos urbanos antes de comenzar la obra, y hacerlo llegar al Ayuntamiento correspondiente.

Para estos supuestos, debemos planificar y valorar reposiciones y reparaciones posibles de accesos previos al inicio de la construcción.

Derribos y Demoliciones

Es posible que en el solar donde se realice la obra, existan edificaciones antiguas que ocupan todo o parte del predio, por lo cual es necesario derribar o demolerlos.

Definiciones

·         Demoler

Demoler es la actuación que se realiza en una edificación para eliminar total o parcialmente la misma, y el traslado posterior de los escombros producidos.

·         Derribar

Derribar es la actuación incluida dentro de la misma demolición, destinada a la destrucción total de la construcción de la que se generan residuos no clasificados.

En ciertos trabajos de rehabilitación, hay que demoler una parte del edificio y rehacerla a nuevo manteniendo otras.

En cualquier caso, se debe seguir un procedimiento de la siguiente manera:

1.    Obtención de datos generales del edificio mediante reconocimiento; obtención de planos, fotos, o reconocimiento ocular in situ.

1.    Composición del edificio, sistemas constructivos del mismo, materiales empleados; estado actual de elementos estructurales y constructivos.

1.    Método o sistema de derribo o demolición, incluyendo las actuaciones previas relativas a apeos, seguidad, etc.

Con los datos obtenidos se elabora un proyecto de ejecución.

Como ejecutores de obra, debemos incluirlo en la documentación del proyecto o como parte de la ejecución de obra nueva, o como un proyecto independiente, aparte del resto.